Nueva normativa reguladora de los contratos de Crédito Inmobiliario.

El pasado 16 de junio entró en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de Crédito Inmobiliario.

Entre las novedades que incluye esta que “La accesibilidad de las personas con discapacidad a las condiciones generales de contratación y a las cláusulas utilizadas en los contratos de préstamo inmobiliario, deberá garantizarse en los términos exigidos legal o reglamentariamente”.

Destacamos los aspectos más señalados de la nueva normativa:

1º.– Esta nueva normativa afectará a las hipotecas que se firmen a partir del 16 de junio de 2019 y no se aplicará a las hipotecas suscritas con anterioridad a entrada en vigor de la misma, con excepción de las obligaciones de información que en la misma se recogen, que sí se aplicarán a las novaciones y subrogaciones de préstamos anteriores.

2º.- Se establecen obligaciones de Transparencia. Los prestamistas deben inscribir en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación las cláusulas contractuales utilizadas en los contratos de préstamo inmobiliario que tengan el carácter de condiciones generales de la contratación las cuales además deberán estar disponibles en la página web de las entidades bancarias (prestamistas) o en su defecto ser puestas a disposición de los prestatarios de manera gratuita.

3º.- Las entidades bancarias deberán remitir a los usuarios el contrato de préstamo hipotecario 10 días antes de la firma de la escritura de la misma, y de ello y de que el cliente entiende todos los aspectos que en ellas se recogen, deberán dar fe los Notarios.

Una vez el consumidor haya decidido cuál es la entidad financiera y el crédito más adecuado a sus intereses deberá comunicar al banco el nombre del notario que haya elegido para que le remitan, por medios telemáticos, toda la documentación relacionada con el préstamo. Es entonces cuando el notario deberá explicar al consumidor los aspectos más relevantes del préstamo y contestar a todas sus preguntas, de forma que este pueda tener, con su asesoramiento imparcial, un conocimiento completo del contrato y, por tanto, de sus derechos y obligaciones.

Ahora el notario debe resolver todas las dudas en los días previos a la firma, comprobar que no hay cláusulas abusivas por parte de la entidad y ratificar que el titular entiende lo que está contratando.

Seguidamente redactará un acta notarial que será gratuita, en la que dejará constancia de los hechos comprobados y de las explicaciones dadas al consumidor, así como de las preguntas que este le haya planteado con sus respectivas respuestas.

Cobra protagonismo el papel del notario como encargado de confirmar del cumplimiento de las obligaciones de la entidad financiera y de proporcionar asesoría imparcial y gratuita al prestatario

Diez días antes de firmar el contrato los bancos tendrán la obligación de facilitar al cliente la siguiente documentación:

• La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), que tiene carácter de oferta vinculante e incluye información ajustada al perfil del cliente y al préstamo solicitado;
• La FAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). En la que deben figurar las cláusulas de préstamo, los índices de referencia usados para calcular el interés a pagar, la indicación de si habrá un interés mínimo en caso de variación del índice de referencia, la posibilidad de que haya un vencimiento anticipado en caso de impago de varias cuotas, así como cuáles serían sus costes derivados, etc.

Además de estas fichas la información facilitada debe contener un documento con simulaciones de cuotas y su variación a lo largo de los años (en el caso de que sea de tipo variable), una copia del proyecto del contrato que deberá desglosar todos los costes que implique la firma final, una guía clara sobre los gastos que corresponden al banco y al cliente, las condiciones de las garantías del seguro que se exijan e información sobre el asesoramiento gratuito que debe dar el notario.

4º.- En ningún caso los consumidores estarán obligados a contratar con la entidad bancaria otros productos (pólizas de seguro de hogar, planes de pensiones…), aunque si pueden las entidades bancarias ofrecer bonificaciones en el precio de los mismos si se suscriben de forma conjunta.

5º.- Se limitan las comisiones por amortización anticipada del crédito, las cuales variaran en función del tipo de interés que incluya la hipoteca y del momento en el que se lleve a cabo la amortización.

Se introducen límites máximos a las comisiones por reembolso anticipado en los préstamos a tipo de interés fijo de hasta un 2% del capital amortizado los diez primeros años de vida y del 1,5% si se decide llevar a cabo posteriormente.

A tipo variable, las comisiones máximas pasan del 0,5% del capital amortizado establecido actualmente en caso de que tengan lugar en los cinco primeros años de vida del préstamo, o del 0,25% si se produce después, hasta el 0,25% durante los tres primeros años (o, alternativamente, al 0,15% durante los cinco primeros años, en función de lo que acuerden las partes) y al 0% después.

6º.- Las entidades bancarias tendrán que hacerse cargo de todos los gastos que comporte la formalización del préstamo (gastos de notaría, registro, gestoría y del Impuesto de Actos jurídicos documentados). El cliente, por su parte, tendrá que asumir los costes de tasación.

En este punto ya no hay discusión, a partir del 16 de junio el banco paga la gestoría, los aranceles notariales, la inscripción en el Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

El pago del Impuesto por la entidad financiera no es una novedad pues el pasado mes de noviembre el Congreso ya había aprobado el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, de manera que el obligado al pago del impuesto fuera el banco prestamista , todo ello como medida para  combatir  las  consecuencias de la  inestabilidad sufrida con motivo de  la incongruencia del propio Tribunal Supremo (que en sentencia de 16 de octubre, falló que eran las entidades financieras las que debían abonar el impuesto de actos jurídicos documentados, y posteriormente el pleno del mismo tribunal decidió que el sujeto pasivo del impuesto de actos jurídicos documentados en las hipotecas era el prestatario.

Por su parte el comprador seguirá pagando los gastos de tasación y las segundas copias del notario, en el caso de que las solicite. Además, no se ha limitado la comisión de apertura, pero solo se puede cobrar una vez.

7º.- Desahucios. Los requisitos exigidos para que un banco aplique su derecho de vencimiento anticipado sobre una hipoteca en la que el prestatario ha dejado de pagar un determinado número de cuotas se endurecen para las entidades de crédito en beneficio de los consumidores a partir de su entrada en vigor.

Así lo establece el art 24 de la nueva Ley 5/2019, cuando dice que, para que una entidad pueda ejercer su derecho de vencimiento anticipado, las cuotas impagadas deben superar el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales si se produce en la primera mitad de vida de un préstamo, y el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales si ocurre durante la segunda mitad.

Aunque el número de cuotas impagadas necesarias para llegar a acumular el 3% de la primera mitad o el 7% de la segunda dependerá tanto del tipo de interés y del plazo de vida residual de la hipoteca, así como de la parte del préstamo ya amortizado, en la mayoría de los casos el número será claramente mayor a las tres cuotas mensuales que hoy día recogen las cláusulas hipotecarias como requisito para proceder a la ejecución.

8º.- Solvencia. Con la nueva normativa el banco también está obligado a estudiar a fondo la capacidad económica del cliente, teniendo en cuenta, entre otros aspectos, los ingresos presentes y futuros, su empleo, sus ahorros, gastos fijos, etc. Asimismo, debe consultar el historial crediticio del cliente en el Banco de España.

9º.- Novación y subrogación. Las comisiones también varían al cambiar un préstamo de tipo variable a otro a tipo fijo. Si lo hace entre productos de la misma entidad (novación), se podrán aplicar una comisión de hasta un 0,15% como máximo durante los tres primeros años de vida de la hipoteca, pero a partir de ese momento no supone gasto alguno. Además, el cliente podrá subrogar sin costes y llevar libremente su hipoteca a otro banco ya que entre las entidades se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro para evitar el robo de clientes.

10º.- Se produce un abaratamiento de los intereses de demora. En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de Demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso.